Clavé Associats és una empresa dedicada, entre altres activitats, a la intermediació d’immobles (habitatges, locals comercials, solars, etc.) tant de segona mà como d’obra nova. No obstant això, la nostra empresa té un concepte totalment diferent de la resta d’agències immobiliàries existents en el mercat: busquem la satisfacció total del client, entenent com  client tant al venedor com al comprador de l’immoble.

On marquem la diferència és a la tramitació de l’operació, degut  a que  tot el procés de compra està tramitat i supervisat pels nostres advocats.  Tota la documentació relativa a la compravenda la redacten els nostres advocats de forma totalment personalitzada, en funció del cas concret. Som conscients que en el sector de la mediació immobiliària abunden les agències que tenen un “model” de contracte únic del que tan sols canvien les dades personals dels clients per redactar els contractes de reserva, arres i compravenda, sense tenir en compte les peculiaritats ni les circumstàncies concretes de l’operació en qüestió. La nostre empresa neix amb el objectiu de donar un servei totalment professional en aquest aspecte, i tot això inclòs en la comissió pactada per la mediació, comissió que no superarà en cap cas el 2% de l’import de la compravenda. En tot cas, i seguint amb la nostra filosofia empresarial, garantim una total transparència i informació tant per al comprador com per al venedor, dels honoraris que apliquem sobre l’import de l’operació, que sempre seran prèviament pactats a l’inici de la mateixa. Altre dels nostres compromisos és buscar la tranquil·litat total del client: amb anterioritat a la signatura de qualsevol contracte per l’adquisició de l’immoble, ens encarreguem de realitzar les comprovacions pertinents  que l’immoble no té cap càrrega ni gravàmen, i si és així, busquem les solucions més factibles per a solucionar els problemes. Concretament, resulta de vital importància realitzar tals comprovacions als  següents llocs:

L’Ajuntament

Una de les informacions prèvies que, a més, no sol ser habitual, es comprovar la situació de l’habitatge a nivell urbanístic. Es tracta de consultar si futurs plans urbanístics pendents d’aprovació, en fase de  consulta pública o en fase d’execució, poden afectar a l’habitatge o al seu entorn, o alterar les circumstàncies que influeixen a la nostra decisió de comprar.

Posem per exemple, les noves línies del tren d’alta velocitat poden modificar la situació dels barris pels quals passa i  poden comportar expropiacions i canvis urbanístics que podrien modificar la decisió de la compra.

El registre de la propietat

El Registre de la Propietat es un arxiu de caràcter públic i oficial on s’inscriuen tots els actes i contractes relatius a la propietat i altres drets sobre els immobles.  A termes del registre es denomina “finca” a cada immoble, per exemple cada habitatge del nostre país es una finca, però també cada garatge si aquest és independent de l’habitatge.

Cada finca ha d’inscriure’s per primera vegada en el registre. Quan el constructor de l’habitatge va fer el projecte li va assignar un  nombre al registre. Des d’aquest moment cada fet rellevant sobre l’habitatge ha d’estar reflectit  de forma correlativa.

El registre es públic i, per això, qualsevol persona pot consultar-lo. A més, qualsevol persona “interessada” pot demanar la inscripció dels drets que li corresponen: el comprador de inscriure la compra; el creditor hipotecari la seva garantia d’hipoteca

Què ocorre si la propietat o altres drets no estan inscrits al registre?

Aquesta és una situació que pot produir-se ja que   els contractes privats són valguts entre les parts; però mentre que els contractes privats no es poden inscriure al Registre, les Escriptures Públiques si poden accedir al mateix i, en aquest cas, una vegada inscrites tindran també validesa enfront de  tots els altres. Per això, la màxima seguretat jurídica a la nostra compra l’obtindrem atorgant escriptura i inscrivint-la.

El notari té obligació de sol·licitar al registre de la propietat informació de la situació registral de l’habitatge de forma urgent (fins i tot per  fax), abans d’atorgar l’escriptura de compraventa. Les parts (comprador i venedor) poden renunciar a aquest dret

¿Què informació ens pot donar el registre?

El més important és que el registre identifica qui és el titular actual, i si la finca es troba gravada amb hipoteca o amb algun altre dret com anotacions d’embargament, condicions resolutòries, drets d’usdefruit, arrendaments, opcions de compra, i algunes altres una mica més complicades i infreqüents, que es denominen drets reals en cosa aliena.

La comunitat de propietaris

Altra font d’informació prèvia es la comunitat de propietaris. A través de l’administrador de la finca o del president podem informar-nos de la situació de les despeses de comunitat de l’habitatge i si, per exemple, tenen intenció de fer algun tipus d’obra a la comunitat o de vessa per despeses extraordinàries.

Les despeses de la comunitat de propietaris

Si és que no estem comprant en promoció – en aquest cas la comunitat no existeix encara- o estem comprant un xalet individual –en aquest cas la comunitat tampoc existeix- són una obligació de la qual respon l’habitatge independentment de qui sigui el propietari.

La Llei de Propietat Horitzontal obliga al venedor de l’habitatge a presentar en la signatura notarial una certificació expedida per l’administrador o es president de la comunitat de propietaris confirmant que l’habitatge es troba al corrent de pagaments. El notari ha de consignar que tal certificat es aportat. D’aquesta forma la llei està limitant els problemes dels propietaris morosos amb la comunitat, quan vulguin vendre.

Els impostos de l’habitatge

Els habitatges paguen impostos, millor dit, els paguen els seus propietaris. Es important saber com és la situació de pagament  de l’IMPOST SOBRE BÉNS IMMOBLES, que s’ha conegut i encara es denomina com la contribució territorial urbana.

És necessari comprovar que està al corrent de pagament ja que l’habitatge respon de les dues últimes anualitats immediates. És obligatòria la referència cadastral a l’escriptura i, en tot cas, es necessària per a la inscripció al registre.

Les despeses

Hem de tenir en compte les despeses.... si estem parlant de tràmits previs és necessari fer comptes. Nosaltres els informarem de totes les despeses que es van a produir a la compravenda, si a més es va a hipotecar seran altres despeses que hem de tenir en compte.

Si comprem a una promoció d’obra nova

La informació que podem obtenir és una mica diferent ja que no existeix la comunitat de propietaris – se sol constituir una vegada lliurades tots els habitatges- ni existeix l’IBI i al registre pot aparèixer la finca matriu – és a dir, l’edifici globalment sense identificar cadascun dels habitatges ja que el promotor encara no ha realitzat la divisió horitzontal-.

En aquests casos hauríem d’obtenir  del promotor les següents dades:

• Nom o raó social del promotor, domicili i dades registrals
• Plànols de situació de l’habitatge, descripció, superfície, serveis i subministraments  i memòria de qualitats.
• Dades del Registre de la Propietat.
• Còpies de la llicència de construcció i ocupació.
• Estatuts de la Comunitat (si existeixen, que no són obligatoris).
• Preu i forma de pagament.
• Si existeix hipoteca i forma de subrogació
• Com es documentarà el contracte amb les seves condicions generals i especials

La llei contempla la protecció del comprador per les quantitats lliurades a compte durant la fase de construcció. El promotor ha d’avalar aquestes quantitats ja que està obligat a subscriure una assegurança i dipositar-les en compte bancari separada de la resta de fons.

Donada la complexitat que suposa la compravenda d’un immoble, i atès que normalment es tracta d’una inversió molt important al patrimoni del client, els emplacem  per a que es posin a mans d’autèntics professionals. Esperem que la seva elecció es decanti en favor de Clavé Associats i estarem encantats en atendre-li